Les étapes d’une acquisition immobilière en israel

Comment acheter un bien immobilier en Israël? Quelles sont les différentes étapes? Quels sont les différents acteurs incontournables? CréditenIsrael.com vous éclaire sur le processus d’achat immobilier en Israël, si différent des pays européens.

Poignee-de-main-logoPour commencer, il faut savoir qu’en Israël ce ne sont pas forcément les notaires comme en France qui se chargent des transactions immobilières mais chaque avocat peut le faire. En règle générale, c’est en présence d’un avocat, cela peut se faire dès l’ouverture des négociations jusqu’à l’enregistrement de la transaction.

Un bien immobilier peut être inscrit :

  • au fichier immobilier du cadastre, le Tabo ou bien au lishkat richoum amekarkain, dépendant de la justice, l’équivalent du registre des hypothèques en France
  • à l’office de l’administration des domaines, au minhal, dépendant du ministère des infastructures
  • au bureau d’une des sociétés de construction reconnue comme société de logement, hevra meshakenet
  • ou encore dans certains cabinets d’avocats

Ces différentes inscriptions n’ont pas la même valeur juridique, certaines ne sont que provisoires par exemple.

Première étape : Obtenir un extrait de propriété (nessah rishoum) ou une attestation légale des droits (ichour zchouyot) pour prouver les droits du vendeur sur le bien immobilier.

Deuxième étape : Vérifier ce qui pourrait venir limiter ces droits comme :

  • une hypothèque (mashkenta)
  • les mentions marginales (earot azara) : tuteurs, liquidation, succession, expropriation, tribunaux…
  • un locataire protégé (soher mougan) ou un pas-de-porte (dmei mafteah)
  • une charte de copropriété (takanon)
  •  les constructions ont-elles toutes reçu une autorisation (ichour bnia)
  • des parties communes exclues de la propriété (toit, jardin, parking, cave, ascenseur…)

Troisième étape : Contrôler la nature des partie-prenantes

  • l’identité en cas de vendeurs et acheteurs privés, parfois obtenir des procurations notariées ou consulaires en cas de représentation
  • s’il y a un mineur ou un incapable de jouissance ou une liquidation, il faudra que le tribunal autorise la transaction
  • si le vendeur est un personne morale (société) il sera demandé des documents supplémentaires

Quatrième étape : évaluer les frais d’acquisition

  • au vendeur s’applique en général
  1. la taxe sur la plus-value (mass shevah), indéxée sur l’impôt sur le revenu et jusqu’à 50% de la plus-value, à payer dans les 50 jours
  2. la taxe de vente (mass mehira), 2,5% du montant de la transaction, une exemption est possible pour certains logements destinés à la location
  3. droits d’agrément et emphytéotiques à payer au minhal
  4. droit d’embellissement à payer sur la plus-value à la municipalité
  • à l’acheteur s’applique en général
  1. taxe d’achat (mass rekhicha), de 0,5% à 5%, un abattement est possible pour les nouveaux immigrants
  2. timbres fiscaux pour l’inscription au tabo (plus de 100 shekels)
  3. TVA, frais de notaire pour l’authentification des signatures et une participation de 2% aux frais légaux en cas de transaction d’un bien neuf
  • des frais supplémentaires qui peuvent être partagés sont à prendre en compte
  1. honoraires d’avocats
  2. commission de l’agent immobilier
  3. frais de participation a chaque cession s’il y a un enregistrement auprès d’une société de logement

Cinquième étape : Compléter le processus d’obtention du prêt immobilier

Sixième étape : Rédaction et signature du contrat de vente et des annexes : acte de vente ou cession de bail (chtarot), déclaration aux autorités fiscales, procurations (ipouy coah)…

L’équipe de Créditenisrael.com s’appuie sur un large réseau de professionnels francophones qui peuvent vous aider pour votre transaction immobilière, n’hésitez pas à nous contacter!