Un 4 pièces pour 600,000 NIS? Apprenez des h’aredim…

Oubliez le parking en sous-sol, ne vous attendez pas à un immense hall d’entrée et contentez-vous d’une surface d’appartement moyenne. Si vous voulez obtenir des prix similaires à ceux du secteur religieux-orthodoxe, voici les concessions qu’il faudra faire.

construction-harediConstruction dans le quartier de Kiryat Sefer

L’association « Solidaires pour le logement » (ערבים לדיור) sous la direction de Shmoulik Liani est une association orthodoxe qui réussie à imposer des prix sur le marché du logement que l’on avait jamais vus. Il y a 3 ans, l’association a décidé de commercialiser des appartements pas cher en Israël. Bien que la motivation première soit idéologique, des jeunes couples religieux en profitent et peuvent acheter par exemple un appartement de 100 m2 à Harish pour 487,000 NIS.

Les autres associations orthodoxes ont elles-aussi présenter à la même période des appartements semblables de 550,000 NIS à 660,000 NIS. Les promoteurs immobilier commercialisent en général ce type d’appartement pour un prix de départ de 800,000 NIS.

A Harish, toutes les conditions pour une baisse des prix ont été réunies : des terrains commercialisés par l’état d’Israël à des prix nuls, réductions accordées pour le développement et raccordements, et des permis de construire accordés en une seule fois pour plus de 4600 appartements.

Si c’est ainsi, pourquoi existe-t-il une telle différence de prix avec les promoteurs immobilier habituels? Ces entreprises ont également bénéficié de prix attractifs sur les terrains, certains ont même payé pour un terrain destiné à une maison individuelle 10 NIS seulement! L’association « Solidaires pour le logement » a bénéficié d’un prix de 36,000 NIS pour un terrain destiné à la construction d’une maison.

Quand les conditions sont les mêmes pour tout le monde, comment se retrouve-t-on au final avec de telles différences de prix pour un même produit? Selon le dirigeant de la société Béémouna, qui commercialise des logements au public sioniste-religieux, cela vient de la façon de s’organiser. Les promoteurs ne peuvent pas vendre à des prix bas car elles sont endettées envers les banques.

Les promoteurs ont des coûts de commercialisation et de publicité jusqu’à 3% du prix du logement, ils sont également obligés de donner des garanties de droit de vente par rapport aux banques, et ces dernières leur imposent un bénéfice de 15% à 17% pour pouvoir les financer. Il leur est donc impossible d’arriver à un prix bas pour un appartement, la concurrence n’est pas possible avec les associations. C’est pour cela qu’à Harish par exemple il a été décidé de fonctionner qu’avec des associations, sans besoin d’émettre des garanties de droit de vente, pas de financement bancaire mais uniquement des participants, ce qui permet d’être libre de toute limitation imposée par les banques. Toutes ces économies entrainent une réduction de 20% sur le prix de vente final.

L’organisation en associations est une chose qui caractérise le monde religieux-orthodoxe, c’est une valeur ajoutée pour eux. Le but pour les associations est d’annuler les bénéfices qu’une entreprise normale recherche, ou tout du moins le diminuer, de 5 à 10% dans les faits, largement suffisant pour des bénéfices normaux. La façon de fonctionner de ces associations est la suivante : entrer dans des zones ou sont commercialisé un grand nombre d’appartements, et ainsi diminuer la part prise a chacun des acheteurs, mais par rapport au grand nombre de transaction, le chiffre est important. Ainsi les associations peuvent très facilement arriver à des millions de shekels de bénéfice.

« Ce n’est pas une obligation de rouler en Mercedes »

En dehors de la hausse de la valeur des terrains, une des raisons de la hausse des prix dans l’immobilier ces dernières années est l’augmentation du cout de construction par les promoteurs immobilier. Cette hausse ne provient pas uniquement de la hausse des cours de matières premières ou de la pénurie de main d’œuvre mais principalement de la complexification des constructions et du niveau de qualité des infrastructures : parking sous-terrain, halls d’entrée luxueux, appartements spacieux et dans certains cas constructions « vertes ». Tout cela provoque bien évidement une hausse des prix.

batiments-harediQuartier religieux-orthodoxe à Beit Shemesh

Les promoteurs immobilier affirmeront que la concurrence les oblige à améliorer tout le temps leur façon de construire et la conception des bâtiments, afin de se différencier et de proposer de meilleurs produits. Mais le combat entre laïcs et religieux sur les appartements bon marchés à Harish marque une nouvelle tendance, même dans le monde laïc il existe des personnes prêtent à faire des concessions pour obtenir un logement à un prix plus abordable.

« Ce n’est pas chaque acheteur qui a besoin d’une Mercedes, certains peuvent se suffire d’une Mazda » affirme le président de l’Union des Promoteurs en Israël, Nissim Boublil. C’est vrai que la hausse des prix dans l’immobilier vient de la hausse des prix des terrains, des taxes imposées et de la différence entre l’offre et la demande, mais la demande d’amélioration du produit fini par le régulateur et des standards de construction imposés par la concurrence entre constructeurs ont amené une augmentation très importante des coûts de construction, influant bien évidemment sur les prix du marché de l’immobilier.

Aujourd’hui, pour acheter un appartement de 100 m2, il faut construire autour une surface quasiment double. Les normes d’incendie imposent un doublement de surface des cages d’escaliers. Les demandes de construction d’un parking sous-terrain rendent la construction également beaucoup plus chère. Les pièces sécurisées et blindées ont également augmenté de surface et comporte aujourd’hui une obligation d’installation de filtres d’une valeur de plusieurs milliers de shekels. Il y a aussi des exigences comme les revêtements extérieurs couteux ou les normes de constructions « vertes » qui provoquent une augmentation des couts de construction entre 7% et 20%, au même titre que les nouvelles normes acoustiques.

L’étude conduite par l’Union de Promoteurs Israéliens montre que le coût cumulé s’élève à 204,000 NIS en moyenne, ce qui représente 14,6% du prix d’un appartement moyen de 1,4 million de shekels.

Dans la situation actuelle, où la plupart des jeunes couples ne peuvent accéder à la propriété à cause de la difficulté de réunir l’apport personnel du départ, est-il obligatoire pour eux d’acheter dans un immeuble avec de hauts standards de construction? Ou bien ils peuvent se suffire d’un appartement plus modeste? Seront-ils prêts à baisser de niveau de standards?

2 Comments

  • batsheva ayache

    11 août 2015 at 18 h 43 min Répondre

    Bonjour,
    je me presente,je vie actuellement en israel et ce depuis pres de 4 ans/
    en lisant votre article je me suis interresse a ces appartements a 600000 nis pouvez vous men dire plus jattends de vos nouvelles au plus vite merciii

    • David Z.

      12 août 2015 at 8 h 42 min Répondre

      Bonjour, il faudrai s’adresser a un agent immobilier de votre quartier pour voir les projets de ce type dans votre ville…

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